沖縄を旅行していると軍用地という謎ワードの看板をよくみかけます。
今回はそんな軍用地を実際に買った話です
軍用地とは？
よくニュースで「普天間基地」の言葉を聞きますが、その普天間基地を始めとして、沖縄県には米軍が基地として利用している土地がいくつもあります。
軍用地は個人や県市町村の土地を国に借している形となっており、毎年国から借地料が支払われています。
そんな軍用地を売買することが軍用地投資です。
借り主が日本国！！
軍用地探し
物件検索方法
物件探しにはうちなーらいふの地図から検索機能を利用すると便利です。
左上の検索条件を”土地”もしくは”その他”に設定して、米軍基地上空を拡大します。すると、基地内の物件が売られていることが確認できます。
上図は嘉手納飛行場（赤枠内）の物件です。
2022年3月16日現在以下の物件が確認できました。
・キャンプ・キンザー（牧港補給地区）
・普天間飛行場
・キャンプ・フォスター（キャンプ瑞慶覧）
・嘉手納飛行場
・嘉手納弾薬庫
・トリイ通信施設
・泡瀬通信施設
・ホワイトビーチ
・キャンプ・ハンセン
返還がきまっている物件について
キャンプ・キンザー、普天間飛行場、キャンプ瑞慶覧などの嘉手納飛行場より南にある米軍基地は返還が決まっている物件になります。
不動産屋さんから聞いた話しでは、普天間飛行場は基地移設問題があるため、あと20-30年は返還されないと見込んでいるそうです。返還された後は区画整理が行われ、減歩により所有面積が30-40%（悪ければ50%も）減るリスクがあるとのことです。
また、普天間基地がある宜野湾市は沖縄でも有数の都市で、変換後の土地は１等地になる可能性があると自分は予想していましたが、返還後の減歩リスクを考えると沖縄県内在住で将来活用できる方が、ある程度の面積の土地を買うのが良いのかなと思いました。
滑走路上？フェンス内？フェンス外？
飛行場では滑走路上、弾薬庫・キャンプではフェンス内というワードが書かれていることがあります。
軍用地では、いかに返還されないかが重要であり、飛行場では「滑走路」、弾薬庫では「フェンスでの囲いの中」の物件が返還されにくいプライオリティがついているみたいで比較的高値で売買されています。
しかし、このような言葉は売り手が他の土地との違いを出すためにつけた広告でしかなく、返還されるときは、滑走路でもフェンス内でも返還が行われるものだと思います。
ただし、物件によってはフェンスの囲いないため、住民が不法占拠しているケース（黙認耕作地）があるため、この点については事前に確認しておきましょう。
狙い目は返還予定がない宅地見込地の物件
上述したとおり返還予定のある物件は難易度が高いです。したがって、返還予定のない土地の選択はマスト。あとは予算に余裕があればですが、毎年の借地料の値上がりが期待できる宅地見込地がおすすめです。
不動産屋に連絡
うちなーらいふで良さそうな物件を見つけたら、不動産屋さんに電話で連絡しましょう。以下の項目は要確認です。
- 内地（沖縄県外在住）でも購入可能か
- 借地料の日割り精算の有無
- 沖縄防衛局との直接契約が可能か（地主会への入会をしない場合）
- 諸経費
- 購入の手続き方法
内地（沖縄県外在住）でも購入可能か
不動産屋によっては、内地の人間を嫌う可能性もあります。まず初めに確認しておきましょう。
借地料の日割り精算の有無
今年度分の借地料の支払いがあるか否かもチェックです。借地料は、年度ごと一括で”4/1時点の所有者”に支払われます。したがって、購入したタイミングによっては、1年目の借地料をまるまる逃す場合があります。借地料の日割り精算ありなら、日割り精算で借地料がもらえます。この条件は物件によって異なるので、特に明記されていない場合は交渉してみましょう。また、購入時は郵送での対応が可能かも要確認です。
沖縄防衛局との直接契約が可能か
内地の人間が地主会に入会するメリットは皆無です。沖縄防衛局との直接契約ができるかを確認しましょう。
まず、地主会に入会すると手数料が徴収されます。手数料は年間借地料に対して0.5%です（宜野湾市と読谷町）。さらに、銀行振込手数料400円程度もこちら側の負担となります。
その一方で地主会を仲介せず、沖縄防衛局と直接契約をすれば、毎年の借地料更新契約書に使用する印紙代200円のみの負担となります。銀行振込手数料も無料です。また、借地料の受取口座に住信SBIネット銀行の指定も可能でした。
地主会入会のメリットは、軍用地を担保にして優遇金利で融資が受けれることです。上級者は安い軍用地を担保用に現金一括購入して、本命の軍用地を融資で購入するようです。ただし、沖縄の金融機関（琉球銀行、沖縄銀行、海邦銀行、コザ信用金庫、JAおきなわ）を有していることが必要で、内地の人間には本制度を利用することは不可能に近いです。
諸経費
購入時にかかる軍用地の諸経費は主に以下の4つです。
- 仲介手数料
- 登記費用
- 印紙代
- 固定資産税（日割り）
それぞれのおおよその金額を確認しておきましょう。
仲介手数料
| 売買価格 | 手数料 |
|---|---|
| 200万円以下 | 5% |
| 200万超～400万円以下 | 4%+2万 |
| 400万円超 | 3%+6万 |
自分の場合は仲介手数料はありませんでした。
登記費用
登記は司法書士の方が行います。登録免許税（所有権移転）、登記簿謄本の発行、司法書士報酬があります。
登録免許税 ＝ 固定資産税評価額 X 20 / 1,000
登記簿謄本 ＝ 600円（印紙税）
自分の場合は、上記税金関係が4,900円、司法書士報酬は 37,700円（税込）でした。
印紙代
不動産屋との契約書に使用するための印紙です。
| 売買価格 | 印紙代 |
|---|---|
| 100万円超～500万円以下 | 1,000円 |
| 500万円超～1,000万円以下 | 5,000円 |
| 1,000万円超～5,000万円以下 | 10,000円 |
| 5000万円超～5,000万円以下 | 30,000円 |
自分の場合は不動産屋と折半で500円の負担でした。
固定資産税（日割り）
借地料の日割りがあれば固定資産税の日割りもあります。
これらの諸経費については確定申告の際に注意が必要です。詳しくはこちらの記事を参照ください。
購入の手続き方法
手付金の有無や郵送での契約が可能かなど。自分の場合は初めての不動産購入でしたので、現地に赴き対面で契約をしました。いつ頃に購入予定かも伝えておくと、購入意欲をアピールできて◎です。
購入申込書の送付
電話してみて感触が良ければ、購入申込書を取り寄せましょう。一般的には手付金を支払って申込みです。借地料および固定資産税の日割り精算があるので、契約日によって支払い金額が変わってしまいます。申し込む際に契約日も確認をしておきましょう。
契約
あとは契約するだけです。必要書類を準備して不動産屋に向かいましょう。（もしくは必要書類に押印して郵送します）
- 実印
- 印鑑登録証明書
- 住民票抄本（マイナンバー記載無、戸籍・世帯主記載無、住民票コード無）
- 借地料振込先通帳のコピー
契約時に受け取った領収書は確定申告で使用するので、必ずとっておきましょう。※印鑑登録証明書や住民票の発行した際の領収書もです。
不動産屋と不動産売買契約書を結びます。
次に沖縄防衛局との契約書類を作成します。提出書類一覧を以下に示します。自分の場合は不動産屋が提出を行ってくれました。
- 登記簿謄本
- 印鑑証明書
- 念書
- 賃貸借契約承継に関する同意書
- 軍用地料等預金口座振込依頼書
- 軍用地料振込先通帳の写し
- 印鑑証明書の写し（旧所有者）
念書は、今年度分の借地料問題は解決していますといった内容の書類です。実印を押します。
賃貸借契約承継に関する同意書は、所有権の譲渡がされましたという内容です。やはり実印を押します。
軍用地料等預金口座振込依頼書は、振込先銀行口座を記載します。実印です。
不動産屋から不動産売買契約書の控えを受取り契約は終了です。また、沖縄防衛局提出書類はコピーが欲しいと頼んでおくと良いでしょう。また、所有者の確認をするために沖縄防衛局に提出する全部事項証明書（登記簿謄本）のコピーの依頼もしておくと安心です。
契約後
契約後1週間ぐらいに、不動産屋から沖縄防衛局提出書類のコピー、司法書士から登記識別情報を受取ります。このとき、お願いしておいた全部事項証明書を確認して所有者が自分になっていることも確認しておきましょう。
お疲れ様でした！これであなたも軍用地オーナーです。
※数ヶ月遅れて不動産取得税の支払いがあるので注意しましょう。